Muitos corretores de imóveis possuem dúvidas a respeito dos seus direitos e deveres. Existem leis específicas para o setor, lembrando que os cursos preparatórios devem ter uma matéria destinada ao estudo do direito e da legislação. De qualquer forma, vale revisar alguns artigos do Código Civil.
Art. 722. Pelo Contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Em um português claro, esse artigo explica a função do trabalho do corretor. O profissional compromete-se a obter negócios para o cliente, conforme instruções passadas com antecedência, mediante o pagamento de comissão. Isso tudo, desde que não haja contrato de mandato*.
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios, deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance a cerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.
Ou seja, se o corretor vender um imóvel e não avisar anteriormente sobre qualquer possível problema, ele pode arcar com as conseqüências na Justiça. Por exemplo, o profissional vende um imóvel, e uma semana depois uma enchente alaga o local. Se for comprovado que o corretor omitiu a informação para facilitar a venda, ele será penalizado.
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
O corretor fechou um valor da comissão com o proprietário, porém, o acordo foi apenas de boca, no contrato não consta nada sobre o pagamento. Nesses casos, se for terminar no tribunal, a Justiça vai seguir o valor padrão do mercado, que atualmente gira em torno de 6% do valor do imóvel.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Na prática, o comprador fechou o negócio com o proprietário, mas uma semana depois se arrependeu por qualquer motivo. Nesses casos, o corretor imobiliário tem o direito de receber a comissão.
* Contrato de mandato: quando uma pessoa recebe poderes de outra para praticar atos jurídicos ou administrar interesses.
William Cruz – Colunista do PortaisImobiliários.com.br uma rede de portais de imóveis, como o portal para alugar imóveis em Curitiba | iCuritiba.com, presente em mais 240 cidades do Brasil.
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Ministro Luiz Fux e a insegurança jurídica nas transações imobiliárias
Importante que este departamento jurídico venha a comentar a insegurança jurídica criada pelo Min. Luiz Fux no mercado imobiliário.
Em 19/11/2010, o então ministro do STJ Luiz Fux, relator do caso (RECURSO ESPECIAL Nº 1.141.990) decidiu contrariamente a jurisprudência do STJ sobre a fraude a execução fiscal e o requisito de má-fé, em oposição até mesmo as suas decisões anteriores (de apenas alguns meses antes) como no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.225.829, em 05/03/2010.
Em resumo, o voto do ministro afirma que a súmula 375 do STJ somente se aplica às demandas cíveis e não às execuções fiscais. Esta súmula diz que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.
Até a data da decisão que mudou a jurisprudência, com a vigência da Lei nº 7.433/1985, a apresentação de certidões fiscais, de feitos ajuizados e de ônus reais e a cópia da matrícula atualizada demonstrando a ausência de penhora, traziam a segurança necessária na aquisição de um imóvel.
Com esta inversão na jurisprudência, quem adquiriu um imóvel livre de qualquer penhora e com todas as certidões negativas do vendedor previstas em lei, poderá ter seu bem penhorado e leiloado para satisfação do crédito de alguma execução fiscal que corria contra algum de seus antigos proprietários. Em outras palavras, passou-se a exigir que o adquirente tivesse conhecimento de execução ou dívida ativa de quem não participou da transação imobiliária.
Esta é a situação, muito comum, de imóveis que sofreram alienações sucessivas e já existem diversas decisões nos tribunais federais regionais acompanhando esta jurisprudência, tornando ineficaz a alienação perante a execução fiscal e o bem passível de penhora ainda que existam alienações sucessivas, pois a ineficácia se propaga aos negócios seguintes. Um verdadeiro absurdo, onde retira-se o bem daquele que agiu de boa-fé e não tinha como saber de pendências fiscais em nome de quem não fazia parte da transação imobiliária.
E, para que não se fale da insegurança jurídica criada, recomenda-se que as questões decorrentes do prejuízo do negócio realizado sejam resolvidas entre as partes, levando a uma sequencia de ações de rescisão ou indenização que irá se estender à toda a cadeia de negócios com perspectiva de solução duvidosa e em prazos inconcebíveis para aqueles que perderam, muitas vezes, as economias de toda uma vida. Não existe, assim, a mínima tranquilidade jurídica para os adquirentes de imóveis por mais que o tenham feito de boa-fé, de acordo com a legislação vigente e por procedimentos usuais. Em algum momento, este adquirente poderá ser surpreendido por uma penhora sobre seu imóvel que acabará sendo levado a leilão.
Imóveis adquiridos há mais de duas décadas estão hoje sendo penhorados em favor do Estado.
Muito embora, diversos juízes e desembargadores estejam levando muita gente ao desespero seguindo esta orientação, em sede de embargos de terceiro, felizmente alguns desembargadores já tem procurado corrigir esta anomalia criada sem a cautela necessária para a manutenção da tranquilidade social.
Logo, algumas demandas deverão chegar ao STJ que agora tem a responsabilidade de restabelecer a necessária segurança as negociações imobiliárias. Precisamos aguardar que agora o bom senso prevaleça, corrigindo esta aberração.