Entenda as principais mudanças da lei do inquilinato que está em vigor desde de 2010, mas ainda existem muitas dúvidas com relação ao assunto.
Esse conteúdo foi elaborado por Julienne Perozin Garofani da Venturi Silva Advogados & Consultores.
Pergunta:
Quais foram as alterações na lei do inquilinato, introduzidas pela Lei n° 12.112/
2009 que entrou em vigor em janeiro de 2010?
Resposta:
Embora várias dessas alterações já fossem adotados pelos tribunais, fato é
que inevitavelmente a lei precisava ser reformulada, principalmente no que diz
respeito:
a) à maior celeridade processual nas ações de despejo;
b) à multa contratual que incidia sobre o locatário que rescindisse o contrato de locação e
c) à exoneração do fiador.
De um modo geral, esta breve reforma foi benéfica tanto para os donos de
imóveis, que a partir de agora contarão com uma maior celeridade processual
nas ações de despejo, quanto para os locatários, que pela facilidade dos
locadores em alugar os seus imóveis, contarão possivelmente com um número
maior de imóveis a disposição no mercado, o que conseqüentemente fará o
valor dos aluguéis diminuir.
Pergunta:
Como a nova lei alterou a responsabilidade pelo imóvel residencial quando da
separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável?
Resposta:
Enquanto na antiga lei constava que qualquer tipo de locação, fosse ela
comercial ou residencial, seria de inteira responsabilidade do cônjuge que
permanecesse no imóvel, com alteração de cunho técnico na redação
do artigo, agora esta responsabilidade vale somente para os imóveis
exclusivamente residenciais, pois esta regra não teria aplicabilidade prática nas
locações comerciais.
Pergunta:
Em relação às garantias locatícias, a nova redação trouxe que tipo de
alteração?
Resposta:
Havia interpretação de que qualquer tipo de garantia locatícia, fosse ela de
caução, fiador, estender-se-ia até a efetiva devolução do imóvel.Porém não
estava claro se a garantia vigia até o último dia do contrato ou se estenderia
até a efetiva entrega do imóvel, mesmo que a entrega fosse posterior ao
término do contrato por escrito, agora, pela nova redação, não resta mais
dúvida alguma.
Pergunta:
A lei também trouxe outras hipóteses que permitem ao locatário obter nova
garantia locatícia ou novo fiador?
Resposta:
Sim. Entre elas tem destaque a que prevê quando a locação é prorrogada
por tempo indeterminado e o fiador tenha a intenção de se exonerar das
suas responsabilidades. Neste caso, o fiador deverá ficar responsável,
solidariamente, pelo adimplemento dos aluguéis, por 120 dias contados de seu
aviso de exoneração (antes, segundo o art. 835 do Código Civil, este prazo
seria de apenas 60 dias). Sendo assim, caso o fiador exerça o seu direito de
exonerar-se das suas responsabilidades, o locatário, pela nova lei, passa a
dispor ainda de um prazo de 30 dias para apresentar uma nova garantia.
Pergunta:
Além desta inclusão, há outra que autoriza o locador exigir novo fiador?
Resposta:
Sim,quando este esteja passando por recuperação judicial (medida concedida
ao empresário para que seja evitada a sua falência caso este esteja em débito
com os seus credores).
Pergunta:
Houve mudança quanto à inclusão de novas hipóteses para a concessão de
liminar de desocupação?
Resposta:
Sim. A Lei introduziu a possibilidade de na hipótese de imóveis exclusivamente
não residenciais, em que o locatário é sabedor – no mínimo trinta dias
antes do término do contrato – de que o locador tem a intenção de reaver o
imóvel alugado, e não se manifesta quanto à sua renovação, a concessão
da liminar de despejo. Em outras palavras, findando-se o contrato sem que
haja a manifestação do inquilino em renová-lo, configura-se a possibilidade
do dono do imóvel reavê-lo através de uma ordem de despejo. Tal previsão
altera por completo a lógica até então adotada pelas partes, ou seja, antes
da nova lei, caso o locatário não se manifestasse depreendia-se que estava
automaticamente renovado o contrato. Agora a situação se inverteu, caso não
haja manifestação a presunção é de que o contrato está rescindido.
Julienne Perozin Garofani | Faz parte da Venturi Silva Advogados & Consultores, uma empresa que atua há 30 anos no mercado jurídico incorporando a história, tradição e experiência de duas gerações de advogados.
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